Ende der Immobilien-Rally:
Wo die Wohnungspreise in Deutschland noch steigen, und wo voraussichtlich nicht mehr oder gar deutlich fallen !!
(Quelle Handelsblatt 06.05.2022 - https://nachrichten.handelsblatt.com/fc475027280f4032e28c843a2ee6a372d645a88303ec681537a8b9659eb125d2edbb4a5261dfdf8bea6dbd579844fdb2?utm_source=web-frontend&xing_share=news)
Eine umfangreiche Studie legt offen, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland bis 2035 entwickeln werden. Es gibt mehrere Gewinner (z.B. München / sein Landkreis / und z.B. Miesbach) – aber auch viele Verlierer im Rest vom Deutschland. (meist West/ und Ostdeutschland, mit der großen Ausnahme Potsdam/b.Berlin als Spitzenreiter in der Wertentwicklung in den nächsten 10 Jahren. Insbesondere in der Region Postdam bietet es sich an Ausschau nach lukrativen Investmens zu halten und zu investieren, "bestenfalls vll. mit Seeblick")
Eine Anekdote unsererseits hierzu:
Um das Jahr 2010 habe wir aus einer Bankenverwetung ein Hotel ca. 20 KM von Potsdam an der Havel, mit insgesamt 40 Doppelzimmer für € 250.000,-- für einen langjährigen Geschäftspartner aquiriert, per Forderungsankauf. Heute liegt der Verkehrswert bei ca. € 2,5 Mio., und das Hotel ist bezahlt. Im nachhinein ein sehr gutes Investment, jedoch mit weiterem enormen Managementeinsatz.
Zu dem Hauptbericht ....
Frankfurt: Selbst Prominenz hilft nichts mehr. Mehrere Monate suchte Norbert Walter-Borjans in Köln erfolglos nach einer Wohnung. Weil er seine bisherige Bleibe seinem ältesten Sohn und dessen Frau überlassen hatte, lernte der frühere SPD-Bundesvorsitzende höchstpersönlich, wie umkämpft der deutsche Wohnungsmarkt inzwischen ist. „Meist waren schon 50 oder mehr Interessenten vor uns im Rennen“, erzählte er jüngst in einem Interview. „Jetzt hatten wir endlich Glück.“
Eine der renommiertesten Untersuchungen darüber ist der jährliche Wohnatlas der Postbank, den das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) für die Bonner erstellt. Die neue Kaufpreisprognose der Experten für die Immobilien in Deutschland, die bis ins Jahr 2035 reicht, liegt dem Handelsblatt exklusiv vor.
Die Analyse blickt dabei detailliert auf die Aussichten bis zur Mitte des nächsten Jahrzehnts und bricht diese Prognose bis auf die Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte herunter. Es entsteht so eine detaillierte ökonomische Landkarte des deutschen Immobilienmarktes in den Jahren nach Corona – mit teilweise überraschenden Einsichten.
Die Immobilienpreise steigen demnach zwar tendenziell weiter, vor allem in den Metropolen und ihrem Umland. Aber längst nicht mehr alle Regionen werden vom Trend profitieren. Erstmals seit Jahren zeichnet sich eine grundlegende Wende ab: Wie der Report voraussagt, werden in einer knappen Mehrheit der deutschen Regionen die Immobilienpreise stagnieren oder sogar zurückgehen. Vor allem im Osten der Republik drohen demnach Rückschläge.
Die Prognosen des Wohnatlas basieren dabei im Wesentlichen auf Annahmen zu den langfristigen demografischen Entwicklungen. Werte zu Bevölkerungszahl, Haushaltsstruktur, Alter, Erwerbstätigkeit oder verfügbaren Einkommen sowie prognostizierte Veränderungen im Nachfrage- und Investitionsverhalten im Wohnungs- und Bausektor fließen dabei als Grundlagen für die Langfristprognose ein.
Immobilienpreise: Potsdam führt die Liste in Deutschland an
Ein Selbstläufer wird der Immobilienkauf in den nächsten Jahren demnach nicht mehr. Besonders für Kapitalanleger wird es entscheidend, die richtige Region beim Kauf zu finden – und dabei ist Fingerspitzengefühl und Augenmaß gefragt. Denn der Markt teilt sich immer stärker in Gewinner und Verlierer auf. Wo lohnt sich ein Kauf besonders?
Anhaltende Preiszuwächse bis 2035 werden von den Experten der Postbank vor allem für den südlichen Teil Deutschlands, viele Großstädte, den Hamburger und Berliner Raum sowie das Weser-Ems-Gebiet vorhergesagt.
Unter den zehn Kreisen mit den höchsten prognostizierten Wertsteigerungen finden sich im Wohnatlas der Postbank gleich mehrere bayerische Landkreise. Ganz oben steht diesmal allerdings eine Stadt im Norden: die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam, die mit einem jährlichen Preisplus von real 2,2 Prozent die Liste anführt. Erst auf Platz zwei folgt die Bayern-Metropole München, der ein Zuwachs von 2,19 Prozent pro Jahr prognostiziert wird. Auf Rang drei folgt dann das oberbayerische Miesbach, das es auf ein Plus von 2,18 Prozent jährlich bringt.
Die Quadratmeterpreise in München klettern demnach bis 2035 auf durchschnittlich mehr als 12.000 Euro. Den Münchener Makler Michael Perkmann wundert das nicht. Die Nachfrage bleibe groß, erzählt er. Auch in Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart ist laut der Studie noch ein deutliches jährliches Preisplus von mehr als einem Prozent drin.
Doch anderswo geht dem Boom allmählich die Luft aus. In Hamburg, mit dem derzeit dritthöchsten Kaufpreis unter den sogenannten „Big Seven“, steigen die Preise zwar bis 2035 weiter, allerdings mit einem Zuwachs von real 0,5 Prozent jährlich nicht mehr so dynamisch wie bisher. Die Zeichen für ein Ende des wilden Preiswachstums mehren sich damit. Bereits die Ökonomen der Deutschen Bank Research hatten jüngst eine Atempause beim Immobilienboom ab 2024 in einigen Großstädten vorhergesagt.
Homeoffice macht Städte außerhalb der Zentren attraktiver
Immer stärker rücken bei den Käufern angesichts der hohen Preise das Umland der Metropolen sowie mittelgroße Städte in den Fokus. Im Münchener Einzugsgebiet wird beispielsweise der Landkreis Miesbach einen ähnlich hohen Zuwachs erleben wie die bayerische Landeshauptstadt, sagt die Studie voraus.
Auch die kreisfreie mittelgroße Stadt Landshut sowie die Landkreise Erding und Ebersberg, alle im Umland von München gelegen, gehören laut der Studie zu den zehn Regionen mit den höchsten erwarteten jährlichen Preisanstiegen bis 2035. „Auch nach der Coronapandemie wird die Arbeit im Homeoffice in vielen Jobs möglich bleiben“, sagt Grunwald. „Das rückt auch Städte und Landkreise außerhalb der großen Zentren in den Fokus.“
Immobilienpreise in Leipzig, Lüneburg und Heilbronn attraktiv
Doch nicht nur Bayern bietet für Käufer noch attraktive Standorte. So finden sich auf der Liste der Städte und Kreise, die bis 2035 die stärkste Preisentwicklung haben werden, auch Orte wie Leipzig, das Herzogtum Lauenburg, der Landkreis Lüneburg sowie die kreisfreie Stadt Heilbronn, die auch davon profitiert, dass Lidl-Gründer Dieter Schwarz hohe Summen in seine Heimatstadt investiert. Er will sie als Wissens- und Bildungsstadt in die Zukunft führen.
Insgesamt sagen die Experten für 16 bayerische Regionen sowie Leipzig, Potsdam, Frankfurt am Main, Freiburg und Berlin noch ein Bevölkerungswachstum von mehr als fünf Prozent voraus !
Davon können andere Ecken in Deutschland jedoch nur träumen. Lediglich stagnierende Immobilienpreise sagt die Studie für das westliche Mitteldeutschland voraus. In weiten Teilen Ostdeutschlands müssten sich Immobilienbesitzer sogar auf sinkende Preise einstellen.
Entsprechend unterschiedlich werden sich die Preise entwickeln. Der Immobilienboom ist insofern kein Phänomen, das sich in den kommenden Jahren gleichmäßig über Deutschland verteilt, sondern auf das Käufer vor allem noch im Süden und Norden der Republik setzen dürfen.
Nach über einem Jahrzehnt steht der Trend zu steigenden Wohnungskaufpreisen in Deutschland vor einer Umkehr. „Jede vierte Region in Deutschland wird bis 2035 mindestens fünf Prozent ihrer Bevölkerung verlieren“, heißt es in der Studie der Postbank. Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und das Saarland seien davon besonders stark betroffen.
Immobilienpreise sinken in Suhl besonders stark
Mehr denn je wird es bis 2035 also Verlierer-Regionen geben, daran lässt die Kaufpreisprognose keine Zweifel. Wertverluste bei Immobilien drohten demnach vor allem in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Weit oben auf der Negativliste stehen beispielsweise Städte wie Suhl, wo die Preise jährlich um 4,4 Prozent zurückgehen würden, heißt es im Report.
Aber auch im Landkreis Oberspreewald-Lausitz sowie im Landkreis Mansfeld-Südharz müssten sich Immobilienbesitzer auf eine deutlich sinkende Wertentwicklung einstellen. Ausnahmen im Osten bilden neben dem Großraum Berlin mit Potsdam die Städte Leipzig, Dresden, Jena, Erfurt und Weimar.
Immobilienpreise: Abweichung von Durchschnittswerten möglich
Kaufinteressierte sollten deshalb besondere Sorgfalt an den Tag legen. „Beachtet werden muss, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben“, unterstreicht die Postbank-Expertin. Möglich sei somit, dass sich innerhalb der Landkreise Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung und Infrastrukturausstattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit mangelndem Infrastrukturangebot wiederum sehr negativ entwickelten.
Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung könnten sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben, sagt Grunwald. „Wer keine Wertanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in diesen Regionen den Traum erfüllen.“
Doch die Zeiten der großen Preissprünge am deutschen Immobilienmarkt neigen sich dem Ende zu. Es bestehe das Risiko, dass es bei Immobilien zu einer Neubewertung kommt, wenn die Zinsen wieder steigen, mahnte jüngst schon Immobilienexperte Jochen Möbert von Deutsche-Bank-Research. „Es gibt also das Risiko einer abrupten Neubewertung im Häusermarkt: Ein Zinsschock könnte kräftige Abschläge auslösen“, warnt er. Von „deutlich stagnierenden Elementen“ sprach auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung jüngst in Hinsicht auf große deutsche Städte.
Immobilienpreise: Warnung vor weiter steigenden Bauzinsen
Auch der Baufinanzierungsvermittler Hüttig & Rompf warnt vor den Effekten der steigenden Bauzinsen. Diese dürften „den Trend, dass sich nicht mehr jeder Bauwillige eine Finanzierung leisten kann, verstärken“, sagt der Chef des bankenunabhängigen Finanzierungsvermittlers, Ditmar Rompf. Schon ein relativ geringer Anstieg des Zinsniveaus könne schließlich die monatliche Belastung um mehrere Hundert Euro erhöhen. „Das könnte für einige Haushalte zu viel sein, wenn bei der Baufinanzierung zu knapp kalkuliert wurde“.
Vielen Dank für ihr Interesse!
Quelle. Handelsblatt 06.05.2022
https://nachrichten.handelsblatt.com/fc475027280f4032e28c843a2ee6a372d645a88303ec681537a8b9659eb125d2edbb4a5261dfdf8bea6dbd579844fdb2?utm_source=web-frontend&xing_share=news